И НЕ БЕСПЛАТНЫЙ СЫР БЫВАЕТ В МЫШЕЛОВКЕ (спойлер: и даже очень дорогой)

15.11.2019 г.

Опубликовать данную статью «Челябинское региональное агентство экономической безопасности и управления рисками», объединяющее группу предприятий, специализирующихся на оказании комплекса услуг в области экономической безопасности, сподвигло следующее: имея неплохое представление о ситуации с рынком испанской недвижимости в одной из ее провинций, и некоторых нюансах местного законодательства, мы обратили внимание на достаточное количество, мягко говоря, некорректных объявлений на ряде сайтов русскоязычных агентств недвижимости, о которых (объявлениях) речь пойдет ниже.

Рассмотрим замеченные нами риски для потенциальных покупателей недвижимости Испании на следующих примерах:

Пример 1:

Вот лишь некоторые, из выявленных «несоответствий» действительности:

(А) В объявлении:

Расположение: у моря (в сопровождении соответствующего фото)

По факту: порядка 5 км от моря.

(Б) В объявлении:

«хорошее вложение денег после ремонта можно перепродать»

По факту: это обособленный «цыганский» район, продать там жилье можно только с очень большим дисконтом, и вряд ли дороже 25.000 евро, с ЛЮБЫМ ремонтом. Т.е.,

- Стоимость квартиры: = 25.000 евро

- налог при покупке (10%) = 2.500

- оформление (нотариус+регистр) = 1.000 (ориентировочно)

- услуги риелтора, если Вас «пожалеют», то возьмут только 1.000 евро, часто много больше.

ИТОГО: порядка 30.000 евро. Это самые МИНИМАЛЬНЫЕ первоначальные траты, те, которые возможно просчитать заранее.

Кроме того, Вы должны учитывать следующее:

- скорее всего, энергоснабжающая организация потребует Вас оплатить стоимость подключения, т.к. к моменту продажи такие квартиры часто стоят обесточенными месяцами, даже годами. Те же процедуры придется пройти и с водоснабжающей компанией. Не исключена вероятность того, что и те и другие захотят, чтобы Вы погасили долги предыдущих владельцев, а они могут составлять весьма внушительные суммы.

Плюс, несмотря на указанные в объявлении подключение к телефонной сети и к интернету, окажется, что соответствующие линии есть, но вот подключение – снова за отдельные деньги, при условии, что Вы заключите долгосрочный контракт с интернет-провайдером, который и обеспечит Вас и телефонной связью и выходом в мировую паутину. Скажете, что Вам не нужен домашний стационарный телефон? Вам ответят, что если не надо – не пользуйтесь, но по предложенному тарифу он уже включен в стоимость. Благо, интернет и телефон – это, пожалуй, самые минимальные траты.

- далее – ремонт, стоимость которого будет зависеть от Вашей фантазии, но, при совсем плохом раскладе, это может вылиться в стоимость, сопоставимую со стоимостью такой же квартиры. Так что в инвестиционных целях такое жилье покупать категорически не советуем!

(В) В объявлении: «Данная квартира отлично подходит, как для сдачи в аренду (на короткий срок: от 40 евро в сутки в сезон, на долгий срок: от 450 евро в месяц), так и для постоянного проживания».

По факту:

- Если Вы намерены сдавать такую квартиру посуточно, то сразу будьте готовы к тому, что за 40 евро в сутки в Аликанте (в сезон!) можно снять квартиру на самом деле у моря, в 5 минутах от пляжа, более того, цена номера в недорогом, но приличном отеле также порядка 40-50 евро. Так что в этом затрапезном районе такая аренда – не вариант.

- Если Вы надумаете сдавать эту квартиру на длительный срок, то, опять же, следует учитывать, что поселиться в этом районе мало кто захочет, а если, о чудо, арендаторы все же найдутся, то сразу настраивайтесь на то, что исправно получать с постояльцев квартплату вряд ли получится, т.к. поселится в том районе лишь контингент, соответствующий уже обитающему. Выселить же по суду в Испании неплатежеспособных арендаторов – процесс не быстрый, а уж если постояльцы с детьми (и даже с домашними животными), то может занять годы судебных тяжб с расходами на оплату адвокатов. Одновременно (см.выше) непорядочные постояльцы будут накапливать внушительные долги за электричество, воду, коммунальные услуги, а счета исправно будут выставляться Вам.

- Но, даже если Вы покупаете это жилье для личного пользования, то, учитывая, что это фактически гетто, готовьтесь соседствовать с соответствующим контингентом.

Кроме того, хорошо зная город, наши специалисты могут сказать, что к сказанным в объявлении словам: «Квартира расположена в спокойном районе курортного города. Рядом рестораны, пешеходные улицы, остановки общественного транспорта, супермаркеты, магазины, торговые центры, спортивные центры, зеленые зоны» следует отнестись весьма критически, т.к. формально, придраться трудно, но, по факту: «рестораны» окажутся своеобразными барами с соответствующим, далеко не испанским колоритом, рассчитанным на проживающих в том районе лиц, прибывших с заморских континентов (и совсем не из США, а несколько южнее самой Испании). «Спокойным» тот район, как было уже отмечено ранее, совсем не назовешь. «Супермаркеты» имеются, если Вас устраивает формат «Пятерочка» «у дома». Ничего не имеем против «Пятерочки», лишь информируем, что за бОльшим ассортиментом, Вы будете вынуждены ехать в иные районы города, благо информация о наличии «Остановок общественного транспорта» - правда, как правда и наличие «пешеходных зон» (хоть что-то). И т.д. и т.п.

И пусть Вас не обманывают ни радужные фотографии (те, что «у моря» - не соответствуют действительности), ни заверения недобросовестных посредников.

Пример 2. Покупателей же недвижимости из более дорогого сегмента, помимо тех же рисков, о которых говорилось выше (только суммы трат, соответственно, иные), могут ожидать дополнительные обстоятельства, на которые следует обратить внимание. Вот, одно из многочисленных объявлений, взятых наугад из Интернета:

Из объявления, если читать его буквально, можно понять, что при покупке указанного объекта предоставляется вид на жительство (ВНЖ). Если это не некомпетентность (что вряд ли), то введение клиента в заблуждение. По испанским законам ВНЖ при покупке недвижимости не предоставляется автоматически. Тем более, для собственников, которые приобрели объект стоимостью 173 тыс.евро, т.к. по категории «инвесторов» проходят только лица, которые приобрели объект недвижимости стоимостью от 0,5 млн.евро и выше (плюс 10% налог «сверху»).

Кроме того, из этого же объявления видно, что купить предлагается строящийся объект. Приобретение же объектов недвижимости на стадии строительства имеет отдельные риски, связанные с особенностями испанского законодательства, обязательным соблюдением строгих технических регламентов, отклонение от которых может повлечь обязание владельца устранить недостатки, вплоть до требования снести за свой счет не по правилам возведенный объект. Поэтому, делая такого рода покупку, рекомендуется обращаться к специалистам, не только владеющим юридической информацией о праве, не только располагающим сведениями о коммерческой ценности, но и имеющим возможность оценить документацию застройщика. Тем же, кто решит приобрести землю под строительство, без испанского, согласованного всеми компетентными органами, проекта совершенно не обойтись.

Также, добропорядочные агентства недвижимости должны Вам разъяснить, что чтобы претендовать на ВНЖ по типу «инвестор», Вы должны доказать законность происхождения средств, они должны быть «белее белого». Процесс доказывания легальности денег индивидуален, но, в каждом конкретном случае, риелтор должен обеспечить Вам юридическую поддержку. А о каком доверии можно говорить, если в самом объявлении уже, если не прямой обман, то явная некорректность.

Кроме того, приобретя в собственность дом, виллу, квартиру, и т.п. Вы обязаны вернуться в страну проживания и начать оформление документов на ВНЖ, с тем, чтобы подать их в консульство Испании в России. И нужно быть готовым к тому, что в ВНЖ Вам может быть отказано. Сам отказ не означает запрета пользоваться недвижимостью, а также приезжать в Испанию по туристическим визам, но, если Вы делаете такое вложение капитала именно с целью получения ВНЖ, то Вам стоит задуматься. По крайней мере, о степени ответственности риелтора, обещающего, что ВНЖ «предоставляется». Интересно, как будет выкручиваться податель объявления после заключения сделки?

Стоит обратить внимание и на то, что ВНЖ получает только сам покупатель, вложивший 0,5 млн.евро и более. На членов его семьи это не распространяется. Это не лишает их права просить ВНЖ, но уже по совсем иным основаниям.

Конечно, ВНЖ могут запрашивать и покупатели самого дешевого жилья, даже такого, как в «цыганских» районах, но там, также процедура и основания такого прошения будут совсем иные, не связанные с наличием жилья в собственности.

В данной статье мы не ставим цели рассказать о всех типах получения вида на жительство в Испании, а лишь обращаем внимание читателей на некоторые риски, с которыми могут столкнуться покупатели зарубежной недвижимости.

Мы не Агентство недвижимости, а, как говорилось в начале статьи, группа предприятий, специализирующихся на оказании комплекса услуг в области экономической безопасности, и, полагаем, что, защитив Ваши деньги в процессе их зарабатывания, можем предложить и помощь в их сохранении, если Вы решили вложить их в недвижимость Испании. Располагая прямыми контактами с риелторами и юристами в области недвижимости в испанской провинции Аликанте, имеем возможность предложить Вам минимизировать риски, связанные с такого рода покупками. Провинция Аликанте это: одноименная столица края – город Аликанте, а также такие города и пуэбло как прибрежные Бенидорм, Торревьеха, Санта-Пола, Эль Кампейо, Гуардамар-дель-Сегура и мн.др., так и расположенные несколько «в глубинке» (Эльче, Ориуэла, Кревильенте и др.), но от этого, не менее достойные Вашего внимания. Наши испанские друзья предлагают к продаже разнообразные объекты, как для постоянного проживания, так и для гостевых визитов на каникулы или сдачи в аренду: виллы, дома, таунхаусы, квартиры, отели, коммерческие объекты, земельные участки под строительство, с организацией самого строительства, в соответствии с испанскими законами и техническими регламентами; а также, если кого-то заинтересует, то и для ведения сельского хозяйства. Объект из любого сегмента недвижимости и ценовой категории может быть подобран специально для Вас, по индивидуальной заявке. И не только подобран сам объект, вам обязательно расскажут о его реальной инвестиционной привлекательности, юридических тонкостях, связанных с владением, а если Вы собираетесь строить, обеспечат участие проектировщика, а в последующем и строителей. Не говоря уже о соблюдении юридической чистоты самой сделки.

Испанский климат и шепот морских волн в тени пальм не должны заставить Вас забыть о безопасности своих капиталовложений.